Decyzji o zakupie mieszkania nie da się podjąć z dnia na dzień. Dla większości z nas ta wiąże się z zaciągnięciem najpewniej najdroższego kredytu w życiu – kredytu hipotecznego. Podpowiadamy, co zwrócić uwagę zanim zaciągniemy zobowiązanie wobec banku.
Kredytobiorcy, szczególnie w przypadku inwestycji w zakup mieszkania, muszą mieć świadomość, że jest to zobowiązanie na kilkanaście, a może nawet na kilkadziesiąt lat. Pod uwagę należy wziąć wówczas każdy szczegół: kwotę kredytu, wysokość rat, zdolność kredytową, wkład własny, marżę czy oprocentowanie.
Jak spłacać kredyt hipoteczny?
Kredytobiorca ma wybór: albo spłaci dług wobec banku w postaci równych rat, albo w proporcjonalnie malejących. Zacznijmy jednak od postaw. Każda rata składa się z części odsetkowej i kapitałowej. Jeśli kredytobiorca wybierze spłatę zobowiązania w postaci rat o jednakowej wartości, wówczas najpierw wpłaci do banku równowartość odsetek, a z biegiem czasy zacznie spłacać kapitał. W przypadku rat malejących, część kapitałowa jest niezmienna, zaś odsetkowa proporcjonalnie maleje. Dzieje się tak, gdyż odsetki naliczane są wówczas od kwoty realnego długu, zatem ich kwota z każdą ratą jest coraz niższa. Wybór formy spłaty kredytu nie jest jednak jedynym wyznacznikiem wysokości rat.
Jak wysokie będą raty?
To główna zmienna mająca wpływ na wysokość rat, bez względu na formę ich spłaty. Stopa procentowa, o której decyduje Rada Polityki Pieniężnej, to w dużym uproszczeniu miernik wartości pieniądza. Od niej zależy bowiem koszt zaciągnięcia kredytu. Tzw. referencyjna wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku to WIBOR. Jest to jedna ze zmiennych wpływająca na wysokość rat spłacanego kredytu hipotecznego. Jeśli zatem kredytobiorca podpisze umowę z bankiem w warunkach niskich stóp procentowych, nie może wykluczyć, że te w przyszłości nie wzrosną właśnie ze względu na podwyższenie stopy procentowej. Na wysokość rat wpływa także marża. Ta ma zwykle stałą wartość odgórnie ustalaną przez bank. Przed zaciągnięciem kredytu, warto ją jednak negocjować, szczególnie w warunkach wysokich stóp procentowych. Te z czasem mogą zmaleć, zaś marża pozostanie na tym samym poziomie. Innym kosztem, którego wysokość także warto uzgodnić z bankiem jest sama prowizja za udzielenie kredytu. Zwykle nie przekracza ona 2 proc. całości kredytu, jednak w przypadku pokaźnego kredytu, prowizja dla banku może okazać się równie dotkliwa.
Ile zatem kosztuje kredyt? Odpowiedzią jest RRSO. Najprościej mówiąc, to całkowity koszt kredytu dla konsumenta będący sumą wyżej wymienionych elementów. W najpopularniejszych bankach RRSO wynosi od 2,8 proc. do 3,7 proc.
Jakie znaczenie mają zdolność kredytowa i wkład własny?
Kwota kredytu uzależniona jest od zdolności kredytowej. Bank ocenia, na ile kredytobiorca będzie w stanie regulować swoje zobowiązania. W tym celu prześledzi jego zarobki i dotychczasowe zobowiązania m.in. poprzez analizę historii w Biurze Informacji Kredytowej. Najlepszym klientem okiem banku będzie więc osoba o stałych zarobkach i „czystej karcie” w BIK-u. Bank przychylnym okiem spojrzy także na kredytobiorcę z wkładem własnym.
Za wygenerowaniem jak największych oszczędności jeszcze przed zadłużeniem się w banku przemawia nie tylko czynnik ekonomiczny, ale także umowa kredytowa. Posiadanie 10 lub nawet 20 proc. wkładu własnego stanowi już wymóg przy podpisywaniu umowy z bankiem. Rozwiązaniem problemu braku środków na wkład własny może być darowizna. Co więcej wsparcie od najbliższych w większości przypadków zwolnione jest z opodatkowania. Należy jednak mieć na uwadze dodatkowe koszty: bank wymaga dziś ubezpieczenia także wkładu własnego.
