Istotą umowy najmu lokalu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania do dyspozycji najemcy nieruchomości, za którą otrzymywać będzie comiesięczne wpływy w postaci czynszu o ustalonej wysokości. Niestety, jeśli najemca okaże się nierzetelny wynajmujący będzie narażony na spore problemy
Najistotniejszą konsekwencją nieotrzymania czynszu w terminie jest możliwość wypowiedzenia umowy i wezwania lokatora do opuszczenia lokalu. Wynajmujący zainteresowany będzie zarówno odzyskaniem nieruchomości, jak i pieniędzy. Dlatego jego działania muszą dotyczyć i jeden i drugiej kwestii.
Lokator nie płaci. Co robić?
Co do zasady lokator powinien opuścić zajmowany lokal, gdy:
- upłynie termin, na który zawarto umowę
- umowa została wypowiedziana przez wynajmującego.
Ludzie nie zawsze są uczciwi, tak naprawdę nigdy nie wiesz w czyje ręce oddajesz mieszkanie. Polski ustawodawca wyszedł z założenia, że nikogo nie można pozbawić dachu nad głową, dlatego wynajmujący nie może pozbyć się oszusta siłą, czy bez jego zgody wymienić zamków. Przeprowadzenie eksmisji jest długotrwałe. W tym czasie mieszkanie zamiast „na siebie zarabiać”, generuje dodatkowe koszty. Nie jest to ani komfortowa, ani pożądana sytuacja, dlatego to wynajmujący musi odpowiednio zadbać o swoje interesy już w chwili zawierania umowy.
Pisemna umowa najmu
Potwierdzenie dokonanych pomiędzy stronami ustaleń na piśmie to sprawa zasadnicza. Jedynie w ten sposób wynajmujący gwarantuje sobie możliwość dochodzenia roszczeń. Dokument jest potwierdzeniem istniejącego stosunku oraz deklaracji, co do przestrzegania poszczególnych paragrafów. To w nim należy ustalić, do którego dnia miesiąca ma spływać czynsz, i jaka jest jego wysokość, a także ile wynosi termin wypowiedzenia umowy oraz jakie kroki może podjąć wynajmujący w przypadku nieuczciwości najemcy. Postanowienia umowy muszą być zgodne z zapisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ich zmiana jest niemożliwa chyba że na korzyść najemcy. Z punktu widzenia wynajmującego, już na początku warto wziąć pod uwagę ewentualne komplikacje i zawrzeć np. umowę najmu okazjonalnego, która pozwala na przeprowadzenie eksmisji bez wyroku sądu.
Najem okazjonalny
To rozwiązanie skierowane tylko do osób fizycznych. Wynajmowane lokum nie może być w żaden sposób związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Jego przeznaczenie może dotyczyć jedynie celów mieszkaniowych. Co więcej umowa musi wskazywać czas, na jaki jest zawarta. Nie może on być dłuższy niż 10 lat.
Zainteresowane tą instytucją osoby, muszą do umowy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Żeby uniknąć kłopotliwego wyrzucania lokatora na bruk (którego zakazuje prawo) w dokumencie należy także wskazać dane lokalu, w którym eksmitowany będzie mógł zamieszkać oraz pisemne zapewnienie właściciela tej nieruchomości lub jej posiadacza o wyrażeniu zgody na taką ewentualność.
Jeżeli strony zawarły umowę najmu okazjonalnego, wynajmujący w razie niewypłacalności najemcy powinien wystosować do niego pismo z żądaniem opróżnienia lokalu. Gdy wskazany w piśmie termin bezskutecznie upłynie, wynajmujący zamiast wytoczyć przeciwko najemcy powództwo, może wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera opisane powyżej oświadczenie najemcy. Sąd rozpatruje wniosek niezwłocznie. Nadanie klauzuli otwiera drogę do przeprowadzenia eksmisji. Jest to więc sposób, który pozwala na zaoszczędzenie bardzo dużej ilości czasu i nerwów.
Jeśli jednak zawarta została tradycyjna umowa najmu, wynajmujący musi uzbroić się w cierpliwości.
Eksmisja lokatora, który nie płaci
To pierwsze słowo, jakie przychodzi do głowy podczas rozmów o mieszkaniowych oszustach. Procedura ta składa się z dwóch etapów. Pierwszym jest postępowanie sądowe. Sąd rejonowy, właściwy ze względu na miejsce zamieszkania lokatora, po zbadaniu sprawy i przeanalizowaniu dokumentacji (w tym umowy) może przyznać wynajmującemu, że lokal zajmowany jest bezprawnie i orzec opróżnienie lokalu. Ureguluje także kwestię prawa do otrzymania lokalu socjalnego. Jeśli istnieją podstawy do jego przyznania, niezbędnym do przeprowadzenia skutecznego opróżnienia jest znalezienie nieuczciwemu lokatorowi nowego lokum. Obowiązek ten ciąży na właściwej gminie.
Odsetki
Wynajmujący może również na podstawie artykułu 481 § 1 Kodeksu cywilnego dochodzić odsetek za zwłokę. I to nie tylko w zapłacie czynszu, ale także opłat za media.
Jeśli mimo wydania prawomocnego wyroku przez sąd, dłużnik uchyla się od obowiązku zapłaty wynajmujący może starać się o wydanie tytułu wykonawczego, a gdy go otrzyma udać się do komornika.
Zastaw na rzeczach ruchomych
Rzadkim, ale możliwym sposobem na zabezpieczenie roszczeń jest zastaw na rzeczach, które należą do najemcy lub członków jego rodziny, które nadal znajdują się w mieszkaniu wynajmującego. Działanie to stanowi zabezpieczenie czynszu oraz świadczeń dodatkowych, o ile okres zadłużenia nie jest dłuższy niż rok.
Najlepiej w razie problemów poprosić o pomoc prawnika, który na podstawie opisu sytuacji i postanowień umowy doradzi najlepszy i najszybsze rozwiązanie.
