Nie tylko zakup pod wynajem. Jak inwestuje się w nieruchomości?

0
10
nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości to nie tylko zakup mieszkania. Rynek oferuje także inne formy pomnażania kapitału w tej branży. Podpowiadam Wam, gdzie ulokować pieniądze i na jakie zyski można liczyć inwestując w nieruchomości, czyli nie tylko zakup pod wynajem. Jak inwestuje się w nieruchomości?

Fundusze inwestycyjne

Szymon Ostrowski, ekspert Portalkonsumenta.pl
Szymon Ostrowski, ekspert Portalkonsumenta.pl

Musisz wiedzieć, że fundusze inwestycyjne są o tyle atrakcyjne, o ile atrakcyjne są same nieruchomości. Typowe dla rynku nieruchomości są zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ). Zainteresowany inwestycją podmiot może nabyć tzw. certyfikat inwestycyjny. Nie jest to jednak takie proste, próg wejścia do tego biznesu wymaga od potencjalnego inwestora około 200 tys. zł na start.

Niemalże pewny zysk gwarantuje inwestycja np. w rewitalizację kamienic, czy grunty na których w przyszłości powstaną osiedla. Zamknięte fundusze generują zyski na średnim poziomie 6 proc. stopy zwrotu. Przy kalkulacji nie można zapominać o opodatkowaniu zysków z funduszu. Chodzi m.in. o ryczałt na poziomie 19 proc.

REIT-y, czyli spółki rynku wynajmu nieruchomości

Real Estate Investment Trust, czyli REIT-y, to podmioty umożliwiające inwestowanie w nieruchomości na rynku komercyjnym. REIT-y to spółki specjalnego przeznaczenia lub fundusze inwestycyjne powołane do pomnażania kapitału na tynku nieruchomości na wynajem. To dość młody sposób inwestowania, wprowadziła go ustawa z 2016 roku.  Inwestorzy „nabywają” dany obiekt poprzez zbiorowe inwestycje.

Ich środki wykorzystywane są na zakup mieszkań, ale także hoteli czy biurowców. Taki model inwestycji pozwala czerpać zyski z czynszu za wynajem tych nieruchomości. Niewątpliwą zaletą tego rozwiązania są preferencje podatkowe, z których korzystają REIT-y. Na tym polu mogą konkurować z obciążającymi fiskalnie funduszami inwestycyjnymi. Opłaty za zarządzanie są mniejsze niż w przypadku FIZ-ów, średnio to 3-4 proc. w skali roku. Jest też druga strona medalu. Nie każdego stać jednak na taką inwestycję, zwykle odznacza się ona wysokimi wymogami kapitałowymi na start.

Zakup mieszkania pod wynajem

A inne sposoby, czyli jak inaczej inwestuje się w nieruchomości? Niektórzy inwestorzy bardziej niż „niewidzialne” udziały w inwestycjach cenią sobie ulokowanie środków w nieruchomości poprzez rzeczywiste, fizyczne nabycie mieszkania. Tutaj kluczowa wydaje się kalkulacja, w jakim okresie i w jakim miejscu kupić nieruchomość. Mniejsze miasta dają na pozór większe możliwości z racji niewielkiej konkurencji i możliwości „załatania luki” na rynku nieruchomości.

Małe miejscowości nie są bowiem priorytetowym celem inwestycji deweloperskich. W tym przypadku niezbędna jest także wiedza o zapotrzebowaniu za mieszkania, to właśnie niewielki popyt bywa powodem orientacji inwestycji dużych firm w większych miastach. Warto także oszacować ceny. Koszty materiałów są względnie takie same bez względu na miejsce budowy, sama działka zaś w małych miastach jest znacznie tańsza, co przekłada się na ostateczną wartość mieszkania.

Gdy podejmiemy decyzję co do miejsca zakupu, warto zastanowić się, czy to odpowiedni moment na inwestycje. Ceny mieszkań, nie tylko w dużych miastach, są dziś rekordowe. Tylko w tym roku wzrosły o 7 proc. w porównaniu do analogicznego okresu w 2018 roku – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.

Jak oszacować zyski z najmu?

Zakup mieszkania w „najdroższym” okresie dla rynku nieruchomości jest z góry nieopłacalny. Spadające z czasem ceny zmuszą właściciela do obniżki czynszu, co może przełożyć się na jego zyski.

Ekonomia proponuje kilka wskaźników obrazujących skalę opłacalności biznesu. Jeden z nich to ROI (return on investment) pokazujący stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału. To inaczej wskaźnik rentowności stosowany celem zmierzenia efektywności każdej inwestycji, nie tylko tej związanej z rynkiem nieruchomości. W przypadku oszacowania zysków z najmu, wskaźnik ROI wyrażony będzie algorytmem w postaci zestawienia zysków operacyjnych i całkowitych nakładów. W dużym uproszczeniu to iloraz rocznych przychodów z najmu i kwoty zainwestowanych środków.

Wskaźnik ROE (return on equity) pokazuje z kolei, jak wiele zysku udało się wygospodarować z zainwestowanych środków własnych. Taka metoda pomiaru sprawdzi się szczególnie wśród kredytobiorców zainteresowanych okresem zwrotu własnej, zainwestowanej gotówki. W tym przypadku ROE stanowi zestawienie rocznych przychodów z najmu i całości zainwestowanych, własnych środków. Okres zwrotu zainwestowanych środków obliczamy odwróconym równaniem.

Tytułem przykładu:

Przyszły właściciel inwestuje 300 tys. zł w kawalerkę w centrum Warszawy. Zamierza wynająć ją za 1,7 tys. zł miesięcznie. Jego roczny przychód to zatem 20,4 tys. zł. Każdego roku wraca do niego zatem 6,8 proc. sumy zainwestowanych pieniędzy. W jakim okresie wróci do niego pełna suma środków ulokowanych w tę inwestycję? Wystarczy zestawić ze sobą zainwestowane środki i roczny przychód z najmu tj: 300/20,4. Oznacza to, czy inwestor zacznie zarabiać na wynajętym mieszkaniu po 14 latach i 7 miesiącach. Czas zwrotu własnych pieniędzy będzie krótszy, jeśli posłużymy się kredytem. Wówczas należy – rzecz jasna  – uwzględnić w szacunkowych zyskach koszty zaciągnięcia kredytu.

Reasumując…. Szukając odpowiedzi na pytanie: Jak inwestuje się w nieruchomości? warto pamiętać, że przy kalkulacji zysków z potencjalnej inwestycji warto uwzględnić koszty, o których mówi się nieco mniej. Należy do nich m.in. wynagrodzenie pośrednika w sprzedaży, podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), koszt wyposażenia mieszkania, ewentualne koszty notarialne, koszty kredytu i ubezpieczenia, podatek od nieruchomości i ewentualnie podatek od przychodów z najmu. Lista ukrytych kosztów jest otwarta, co tym bardziej skłania do analizy potencjalnych zysków.

NASZA PORADA Jak inwestować, na czym zarabiać? Jak zostać milionerem?

Dodaj komentarz

Please Login to comment
avatar
  Subscribe  
Powiadom o