Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które zaciągamy na długie lata. Choć procedura uzyskania kredytu hipotecznego wymaga wielu formalności i trwa sporo czasu, dając nam sporo czasu do przemyślenia wszystkich atutów oferty, zdarza się, że wpadamy w bankowe pułapki zastawiane na nas przez bankowców. Oto kilka z nich
Niska marża kredytu
Szukając kredytu, przede wszystkim hipotecznego, zwracamy uwagę na oprocentowanie. Banki oferują więc promocyjne oprocentowanie kredytu. Sztuczka polega na tym, że obniżenie oprocentowania obowiązuje przez określony czas, np. przez rok lub dwa od podpisania umowy. Potem oprocentowanie jest wyższe.
W przypadku takiej promocji warto sprawdzić, czy całkowity koszt kredytu nie będzie wyższy niż w przypadku wybrania oferty standardowego oprocentowania w innym banku. Szczególnie, że obniżone oprocentowanie często niesie za sobą obowiązek utrzymywania dodatkowego produktu (karty kredytowej albo lokaty z określoną kwotą oszczędności)
Marża banku a WIBOR
Oprocentowanie kredytu składa się z dwóch elementów. Jest to marża banku i stopa rynkowa WIBOR (dla kredytów złotowych) lub LIBOR i EURIBOR (dla kredytów walutowych). WIBOR, LIBOR i EURIBOR zmieniają się w czasie. Wskaźniki te określają koszt po jakim banki wzajemnie pożyczają sobie pieniądze. Marża banku najczęściej jest stała przez cały okres obowiązywania umowy. Najczęściej bo zdarza się, że bank daje sobie możliwość czasowego jej zwiększenia (np. gdy nie przekazujemy wynagrodzenia bezpośrednio na rachunek w banku).
Zwróć więc uwagę, w jakich przypadkach marża bankowa może się zmienić. Czasem oprocentowanie kredytu zależy od decyzji zarządu banku. Przy takiej opcji nie jesteś w stanie przewidzieć ile będziesz płacić za kredyt. W przypadku gdy np. zmienią się stopy procentowe (a wraz z nimi WIBOR czy LIBOR), oprocentowanie twojego kredytu może być niezmienne.
Opłaty i prowizje w kredycie hipotecznym
Umowa kredytu hipotecznego podpisywana jest na wiele lat. Choć tabele opłat i prowizji dotyczy okresu kiedy podpisujesz umowę kredytową, może się zdarzyć, że bank będzie chciał zmienić wysokość opłaty, np. za przewalutowanie kredytu albo za wcześniejszą spłatę. Nawet jeśli na początku za te czynności nie są pobierane opłaty, nie znaczy to, że nie będą naliczane później. Dobrze więc ustalić takie rzeczy już na początku. Najlepiej wpisać do umowy kredytowej w jakich warunkach może zmienić się tabela opłat.
Ubezpieczenie w kredycie hipotecznym
Na rynku można znaleźć sporo banków, które nie pobierają prowizji za udzielenie kredytu. Nie znaczy to jednak, że są tak dobroduszne i rezygnują ze swojego zarobku. W zamian za to oferują różne ubezpieczenia, tj. ubezpieczenie od utraty pracy, czy ubezpieczenia na życie albo OC. Wprawdzie takie ubezpieczenia nie są obowiązkowe, ale jeśli takiej umowy nie zawrzemy, to bank zastrzega sobie możliwość podniesienia oprocentowania kredytu.
Co istotne, ubezpieczenie w takim wypadku będziemy musieli „utrzymać” do końca okresu umowy kredytowej. W przeciwnym razie bank też będzie miał powód do tego, by nam podnieść oprocentowanie. Jeśli masz do wyboru zapłatę prowizji lub ubezpieczenie, z dwojga złego lepiej z reguły wybrać ubezpieczenie. Prowizja to „czysta zapłata”, w przypadku ubezpieczenia zawsze możemy liczyć na jakąkolwiek ochronę.
Ubezpieczenie pomostowe
W przypadku kredytu hipotecznego banki stosują, tzw. Ubezpieczenia pomostowe. Chronią one bank przez cały okres od podpisania umowy do momentu wpisu do hipoteki. Często zdarza się, że nie dość, że płacimy dodatkową opłatę właśnie za to ubezpieczenie, to bank podnosi nam jeszcze oprocentowanie za ten czas.
Warto wiedzieć, że jeśli zostanie dokonany już wpis do hipoteki to nie wolno zapomnieć o tym by jak najszybciej dostarczyć odpowiednie potwierdzenie do banku. To w interesie klienta jest potwierdzenie wpisu do hipoteki. Inaczej bank będzie naliczał podwyższone oprocentowanie tak długo, dopóki nie otrzyma dokumentu, że hipoteka została ustanowiona.
Kredyt hipoteczny w transzach
Jeśli jesteśmy zainteresowani kredytem na budowę nieruchomości, zwykle będzie on wypłacany w transzach. Warto wtedy pamiętać, że zanim bank wypłaci kolejną część kredytu, trzeba będzie dokonać określonych formalności. Kredytobiorca musi przesłać zdjęcia inwestycji albo poinformować bank, że może wysłać przedstawiciela, który zrobi inspekcję. Może się też zdarzyć, że pierwsza część kredytu wypłacana jest na zakup nieruchomości, a druga na jego wykończenie.
I tu często może się pojawić problem. Drugą część bank wypłaci dopiero kiedy przedstawimy akt notarialny, potwierdzający własność mieszkania. Tymczasem praktyka pokazuje, że deweloperzy przekazują klucze do mieszkania wcześniej, zanim dopełnione są wszystkie formalności. I choć można już wykańczać mieszkanie, to jednak nie da się tego zrobić bo bank nie wypłaca środków z kredytu.
Przeniesienie kredytu hipotecznego
Pułapką może być też przenoszenie umowy kredytu hipotecznego. Weźmy pod uwagę sytuację, w której chcemy przenieść kredyt hipoteczny do innego banku i uzyskać dodatkowe środki. Musisz wiedzieć, że nie odbędzie się to bardzo szybko. Najczęściej jest tak, że bank najpierw spłaci stary kredyt, a dopiero gdy hipoteka zostanie wykreślona wypłaci dodatkowe środki. To może opóźnić całą procedurę finansowania nawet o kilka tygodni.
Spread, czyli różnice kursowe
Choć spada popularność kredytów walutowych, nie można zapominać o spreadzie. Jest to różnica między kursem kupna, a sprzedaży waluty. Wpływa ona przede wszystkim na koszt kredytu. Przy okazji trzeba też zwrócić uwagę na symulację wysokości rat, która na pewno będzie przedstawiona podczas spotkania z doradcą w banku. Zawsze w takiej sytuacji pytaj, czy symulacja uwzględnia różnice kursowe. Zdarza się, że doradca przedstawia taką symulację jako 1:1 nie biorąc pod uwagę spreadu. A to zaniża wysokość raty, którą będziesz płacić.
Pamiętaj:
